Rnbnb снять квартиру: как подготовить квартиру, разместить объявление, как начать сдавать квартиру, условия для хозяев

alexxlabОставить комментарий на Rnbnb снять квартиру: как подготовить квартиру, разместить объявление, как начать сдавать квартиру, условия для хозяевРазное

Содержание

Как сдать квартиру или даже комнату (или даже не свою!) на Airbnb

Ух! Сегодня у нас уникальный гость — человек, который приехал на учебу в Великобританию и начал получать неплохой доход с того, чтобы сдавать не свои (!) квартиры. Мотивирующее начало, не правда ли? 🙂
А далее нас ждут секреты сдачи квартир на Airbnb из первых рук.

UPD: Леша был так любезен, что еще спустя некоторое время после интервью еще и видео записал с ответами на частые вопросы. Оно — в конце статьи.

Что такое Airbnb? Интернет-сервис, с помощью которого можно снять квартиру или комнату для того, чтобы остановиться там в путешествии. Если другой известный сервис — Booking.com — в основном занимается отелями, то Airbnb работает именно с жилым фондом.

Вот, кстати, ссылка на бронирование с возвратом 10% с Букинга. И ссылка на скидку в 26 евро для первого бронирования на Airbnb.

— Леша, спасибо большое тебе, что согласился ответить на наши вопросы! Этим ты здорово поможешь людям, которые ищут дополнительный заработок, не важно, есть у них квартира в собственности или нет.


И сразу первый вопрос: расскажи, где и что ты сдаешь сейчас?

— Привет! Спасибо, что пригласила. Всегда очень внимательно читаю твой блог — тут столько полезных мелочей и мыслей для путешествий. Именно детали и штрихи делают качество нашей жизни другого уровня, как, впрочем, и гостеприимство, а точнее аренда комнат или квартир, но обо всем по порядку.
Сейчас я сдаю комнаты в Эдинбурге, иногда управляю квартирами.

— Как так получилось, что ты решил заняться арендой жилья, учитывая, что собственной квартиры в Англии у тебя-то и нет?

— Когда я приехал на учебу в Эдинбург, то хотел получать дополнительный доход, но при этом основные усилия и время вкладывать все же в учебу.
Одной из идей стала сдача пустующих комнат в доме, где я проживал. Это опыт гостеприимства, совершенствование английского и навыков мультикультурного общения. Сейчас время от времени разные люди доверяют мне в управление свое жилье, когда уезжают в отпуск.

Часто я там тоже организую все «с нуля». Больше половины отпуска им удается окупить.

— Как ты начинал с технической стороны? Какие сайты использовал?

— Я попробовал все доступные варианты рекламы, но наиболее эффективными и удобными для меня оказались Airbnb и букинг (по этим ссылкам открывается именно приглашение сдавать жилье, и бонусом — без комиссии на первое время!). Также иногда приходят клиенты с Google Maps и Google My Business. Гугл я люблю за то, что они не берет никакой комиссии и размещение полностью бесплатное.

Возможно, по каналам продвижения ситуация будет отличаться в других странах. Но если вы ищите гостей со всего мира, то на эти стоит обратить внимание в первую очередь. Начните с Airbnb, он наиболее удобен для тех, кто делает первые шаги, там много гибких настроек, важных, если это ваша не основная деятельность.

Если вы увлекаетесь чем-то, то поищите и специализированные сайты аренды. Например, у нас есть верующие соседи и они привлекают туристов на специальном ресурсе. Можно сотрудничать с языковыми курсами, университетами, которые постоянно будут присылать к вам студентов. Одна женщина рассказывала, что занялась арендой комнат на пенсии от скуки, а теперь стала сотрудничать с телевизионной компанией. Круглогодично к ней приезжают режиссёры и операторы со всего мира и считают её частью своей семьи и компании. Как видите, это не только про деньги и аренду.
И у меня останавливались актеры и известные в стране специалисты, крупные бизнесмены. Удивительно, не правда ли? Люди, у которых достаточно средств, чтобы оплатить лучший отель в Эдинбурге (а чаще всего вообще компания платит) выбрали комнату в доме и мое гостеприимство и общение. Есть такая концепция: не покупать у корпораций, а поддерживать разнообразие и индивидуальность.

— Насколько вообще сложно договориться с хозяевами и как это стоит делать, на что обратить внимание?

— В стандартных договорах на аренду жилья есть часть, запрещающая вам сдавать жилье кому-то другому. То есть бесплатно гости могут приехать, но деньги с них вы брать не можете.

Обычно это вопрос лишь финансовый: вы предлагаете разделить дополнительный доход с владельцами жилья, либо договариваетесь на более высокую оплату.

Настоятельно рекомендую брать письменное согласие владельцев, даже одно предложение от руки. Оно вам пригодится, если будут вопросы у соседей.

Если вы купили квартиру в кредит или с поддержкой государства, то у них тоже могут быть условия по аренде. Обратите внимание, иногда может быть процентная ставка выше, если вы сдаете квартиру целиком, но не меняется при сдаче комнат.

Хорошая новость в том, что во многих странах есть налоговые льготы для посуточной аренды. Также бывают определенные льготы во время праздников и фестивалей.

Я знаю девушку, которая снимает квартиру в самом центре города и сдает в ней одну комнату. Раньше это был чулан с окном, а теперь доход, который окупает ей аренду.
Другая знакомая и вовсе бесплатно живет в квартире, но помогает сдавать соседнюю.
Еще одна хозяйка сдает время от времени весь свой дом целиком. А на это время она сама снимает комнату. У нас как-то несколько дней жила.

Как договориться с хозяевами?
Это вопрос личных переговоров и модель вашей работы.
Кто-то управляет несколькими квартирами (аж до 50-ти). Тогда, конечно, надо искать идеальное расположение, удобства, оснащение и ремонт и сразу предлагать повышенную оплату и озвучивать цели.

Если опыта мало, то имеет смысл договариваться на совместное разделение доходов и расходов, прописывать это договоре.
Но я бы начинал с одного объекта, который находится в пешей доступности. Поймете все нюансы и будете решать – сделать основной работой и наращивать объекты и команду или оставить дополнительным увлечением с неплохим доходом.
Я ещё не встречал жилье для аренды, чтобы всех гостей все-все устраивало. Сегодня говорят, какое идеальное место расположения, а завтра скажут, что 10 минут пешком это очень далеко. Сдать можно любое жилье, даже матрас на полу в проходной комнате, вопрос цены и сопутствующих услуг.

— А насколько сложно было пройти модерацию в Airbnb и сколько времени заняла вся процедура?

— На Airbnb модерация проходит моментально. На букинге одно мое объявление проверяли месяц, а второе (другой аккаунт) уже было доступно для брони через 10 минут.

Поэтому, для начала идеален обычный Airbnb. Все равно первое время вы будете постоянно что-то менять, чтобы и в поиске быть повыше и предлагать новые услуги или убирать не эффективные. Также не стремитесь сразу регистрироваться на многих сайтах, потому что становится сложнее вносить везде изменения.

Посмотрите жилье, которое сдается поблизости. Так вы поймете какие цены могут быть и как следует составить описание.

Главный совет – честность в объявлении. Любой обман станет причиной негативных отзывов и возврата части оплаты.
Все шаги простые, интуитивно понятны и есть подробная инструкция. Наведите порядок в сдаваемом жилье и сделайте фотографии. Обычной камеры на телефоне вполне достаточно. Не спешите заказывать профессионального фотографа, возможно вы что-то будете докупать или двигать мебель.

Первое время я менял фотографии каждые несколько дней, потому что появлялись новые идеи или подсматривал, как делают другие, какие удачные ракурсы. Сделайте фотографии днем и вечером при полном освещении. Например, у меня, вечерние фотографии смотрятся намного лучше.

Для регистрации вы можете пройти по моей ссылке. Так я смогу увидеть ваше объявление и дать несколько персональных советов.

Часто сразу после публикации объявление попадает на первую страницу и вскоре вы получаете бронь. Некоторые начинающие ставят дешевую цену для первых гостей. Гостям честно говорят, что опыта нет и будут рады любым предложениям и обратной связи.

Если возникают какие-то вопросы, то звоните или пишите в тех поддержку. Обычно она отвечает по делу, быстро. А новеньким прощает и ошибки, исправляя.

Слушайте ваших гостей, устраняйте недостатки, предлагайте качественную услугу и постепенно повышайте цену.

Это путь к хорошим отзывам и существенному росту цены за ваше жилье. Например, у меня цены выше в 3 раза, чем в моем районе. И туристов у меня больше. Но и качество, конечно же, другое.

— Долго ли пришлось ждать первых заказов? И вообще — удалось ли разгадать алгоритм, который «выбрасывает» наверх определенные квартиры?

— Алгоритм конечно же держится в секрете, но я могу говорить из моего опыта и опыта тех, кому я помогал создавать объявления.
Сразу же после создания объявления, Airbnb приложит усилия, чтобы вы получили первые бронирования. Новые владельцы всегда важнее для сайта, чем все остальные.

Также на рейтинг влияют условия, которые вы предлагаете. Это и дополнительные услуги, и время заселения, и возможность мгновенного бронирования и отмены ее без штрафа.
Пока у вас нет отзывов, то предлагайте гостям выгодные условия, гибкое время заезда и выезда. Также попросите друзей зайти на сайт и добавить ваше объявление в избранные (или закладки).


Посмотрите, что предлагают соседи и предложите условия чуть лучше.

И, конечно, принимая гостей, говорите, что будете рады видеть их опять и готовы им предложить специальные условия по цене или дополнительным услугам.

Есть еще один важный момент про количество броней. Чаще всего этот бизнес сезонный. В некоторых городах есть сезоны, когда туристов значительно больше и стоимость жилья в разы выше.

— Можешь ли назвать какие-то цифры — сколько в среднем прибыли получается с одного объекта за месяц, какие расходы, налоги?

— Доход и загрузка очень сильно зависит от страны, города и удаленности от достопримечательностей.
Скорее всего это будет выгоднее, чем сдавать в долгосрочную аренду. И всегда можно устроить себе отпуск и не принимать гостей. Знакомый за 2 летних месяца заработал за комнату больше, чем за год постоянной аренды.

Чтобы посчитать доход, зайдите на сайт, посмотрите на цены соседей и их загрузку. Также на booking.com после регистрации есть аналитические данные по средней цене и загрузке соседей.
Например, у знакомой в центре (комната, где был чулан), загрузка круглый год и составляет 97%. Другие говорят, что в сезон около 60%, зимой востребованы праздники и выходные.
Это даст вам представление о том, сколько можно заработать.

С сезоном вопросов нет, а вот вопрос, что делать в остальное время.
Кто-то значительно снижает цены, и у него постоянная загрузка. А у кого-то удачное расположение и всегда есть спрос.
Некоторые на несезонное время сдают жилье в долгосрочную аренду (студенты, участники курсов и т.д.).
Я предпочитаю заниматься посуточной арендой только в сезон.
По расходам – зависит от того, какие услуги вы предлагаете. Кроме коммунальных платежей сюда могут добавляться прачечная, моющие и гигиенические средства, отбеливатели, освежители, химчистка, напитки, завтраки, специи, цветы и прочее. Периодически необходимо обновлять посуду, постельное белье, подкрашивать стены.

По налогам – рекомендую сходить на бесплатную налоговую консультацию и почитать законы своей страны. Часто для краткосрочной аренды есть разные ставки налогов в зависимости от общей прибыли. На ставку налога могут влиять и другие суммарные ваши доходы, способ регистрации, количество членов в семье. Некоторые страны обязывают платить дополнительный налог на каждого туриста или городской налог. Обычно эта информация активно обсуждается на форумах и легко доступна.
Обратите внимание, есть ли ограничение по количеству дней в году для краткосрочной аренды в вашем городе.

В Великобритании есть сумма дохода с посуточной сдачи комнат, которая не облагается налогом (£7,500 в год). Но и она зависит от места проживания и количества членов семьи.

И все же, про суммы… у знакомой, которая работает на основной работе, но также занимается арендой комнат у себя в доме получается около 2 тысяч фунтов в месяц за комнаты. Но это цифра для вас – «пальцем в небо». Цены очень сильно отличаются от условий, района, отношений с гостями и предоставляемыми услугами.

Сайты Airbnb и booking берут комиссию за свои услуги с владельца жилья от 3 до 15%. И это того стоит. Удобно, что оба сайта могут самостоятельно принимать оплату от гостей в момент бронирования.

Я заметил, что есть какая-то вилка цен. Выше неё – трудно получить брони, а для тех, кто приезжает, очень затратно выдержать этот уровень. Также есть и нижний порог – после него начинают приезжать странные люди, которые предъявляют много дополнительных требований, ведут себя некультурно, нарушают правила и оставляют посредственные отзывы. Найдите свою середину. Но стремитесь к высоким стандартам и более высоким ценам.

— Бывали ли у тебя неадекватные жильцы и как ты поступал в этих случаях?

— Мне всегда очень везло с гостями. Чаще всего они очень вежливые и соблюдают правила. Более того, у меня были очень интересные туристы, у которых я был готов учиться культуре и мышлению.
Единственный неприятный случай, который я вспоминаю – это гости, которые вели себя неприветливо. Постоянно спрашивали про дополнительные услуги, которые мы не предоставляем, а они и не оплачивали (бесплатно завтрак, трансфер в аэропорт, экскурсии). В отзыве написали, что описание и фотографии не соответствуют действительности. И дальше список того, что мы не предоставляем. Но это и так было описано в тексте объявления. Я предполагаю, что они просматривали много объявлений перед бронированием и перепутали меня с кем-то. Но такие туристы — скорее исключение.

Если у вас какие-то проблемы с гостями, то первое, что надо сделать – это написать в техническую поддержку Airbnb или позвонить им. Они подробно ответят, как надо поступать в данной ситуации. Также они позвонят гостям и сообщат им, что те нарушают правила и как следует себя вести. В конфликт с гостями лучше не вступать, ничего никому доказывать не надо. Вы должны понимать, что это ваше жилье и ваши правила (например, не курить), также правила той страны, где вы живете (не шуметь после 11). Если гости нарушили правила, то вы можете прервать проживание. Поддержка Airbnb обычно очень оперативно решает проблемы и переселит гостей. Если вы беспокоитесь, что что-то угрожает вашей безопасности или вашему жилью, то вызывайте полицию.

Когда при заселении у меня появляются сомнения по поводу гостя, то я ещё раз озвучиваю правила проживания и прошу показать документы и сделать копию. Однажды после этого гости сказали, что у них было другое представление о жилье и им, наверное, оно не подойдет.
Гостей, которых я не хочу больше принимать у себя по разным причинам – я помечаю на сайте, и они не могут забронировать без моего одобрения.

— А сколько времени занимает управление твоей недвижимостью, есть ли у тебя помощники?

— У обоих ресурсов есть очень удобные приложения для телефона. Это позволяет вам круглосуточно оставаться на связи и оперативно отвечать на запросы гостей.
По сравнению с прошлым годом, сейчас многое автоматизировано: это отправки автоматических сообщений после бронирования, отправка инструкций по заселению в день заселения. У меня подготовлены шаблоны ответов практически на любые вопросы гостей. Шаблоны и описания я постоянно дополняю, чтобы у гостей возникало меньше вопросов. На столе в папке лежит подробная инструкция.

На бронирования я практически не трачу времени – все настроено и брони приходят постоянно. Периодически я анализирую соседние отели и корректирую скидки. Также я анализирую свои суммы, чтобы правильно платить налоги.

Гостей я стараюсь встретить лично, чтобы поприветствовать, показать все и ответить на вопросы. Если такой возможности нет или гости задерживаются, то я оставляю ключ в специальной сейфе, код от которого высылаю заранее. Так, они могут самостоятельно заселиться, найти подробную инструкцию и карту на столе. Выселяются они самостоятельно. Это экономит мне очень много времени. Если я совсем не успеваю или загружен другими делами, мне помогают владельцы жилья.

Основное время в потоке приема гостей занимает уборка. Здесь важно выработать свой алгоритм, который поможет сделать её максимально быстро и очень качественно. Время от времени надо делать генеральную уборку, с мытьем окон и чисткой от пыли внутри кроватей. Если вы привлекаете помощников для уборки, то сделайте чек-лист, где по пунктам пропишите, что надо сделать. Мне очень помогает робот-пылесос, посудомоечная и стиральная машинка. Белье я покупаю такого качества, чтобы при правильном развешивании ему не требовалась глажка. После уборки должно быть не только чисто, но чистота должна чувствоваться на ощупь и ощущаться на запах. Посмотрите, какие предметы портят эти ощущения и замените. Также у гостей должно складываться ощущение, что наводили порядки персонально для них.

Также у меня есть инструкция, для гостей, которые хотят помочь мне. Я прошу гостей загрузить посуду в посудомоечную, а белье в стиральную, уходя запустить робот-пылесос.

— Можешь описать свой стандартные день/неделю как арендодателя?

— Заранее я спрашиваю гостей, в какое время они хотел бы выехать. Время выселения у меня до 11, но я разрешаю остаться до 13 или позже, если есть возможность.
У новых гостей я также заранее уточняю желаемое время заселения. Заселение обычно после 14, или раньше при наличии возможности.
Я стараюсь быть на месте на минут 15-20 позже после выселения, чтобы гости без спешки собрались. Обычно подготовка квартиры занимает 1-1,5 часа.
Оставляю ключ в сейфе для новых гостей и отправляю им сообщение.

— Что обязательно должен знать и уметь человек, который хочет попробовать сдавать квартиры и комнаты через Airbnb? Каковы его первые шаги?

— Первый шаг – зайти на сайт и зарегистрировать свой объект.

Главное – начать и принять своих первых гостей, быть честным в объявлениях и в общении с гостями. Остальное подскажет интуиция, инструкции, техническая поддержка и форумы.
Только после приема нескольких гостей вы сможете понять, подходит ли такой вид заработка для вас.

Это то, что обязательно нужно попробовать хотя бы раз. После такого вы совершенно иначе будете выбирать жилье во время путешествия и под другим углом будете смотреть на бизнес гостеприимства и туризма.

Вы легко можете управлять своим объектом и делать доступным только удобное для вас время. Один знакомый сдает комнату в квартире каждый раз, когда планирует купить какую-то обновку или накопить на отпуск.

Подпишитесь на рассылку в форме ниже и получите шаблоны ответов на английском, которые я отправляю гостям.

Получить шаблоны ответов!

Поле не заполнено

После Airbnb делайте регистрацию на букинге. Вот специальная ссылка, пройдя регистрацию по которой, вы получите 25 долларов после первого бронирования больше 100 долларов.

 

Видео-ответы на вопросы, поступившие уже после интервью:

— Леша, еще раз спасибо за такую содержательную беседу. Я желаю тебе процветания и беспроблемных клиентов!

Спасибо, Аня! У меня действительно много планов, в том числе и с арендой недвижимости.
Тебе я благодарен за твой блог, а Планер для путешествий – мой хороший помощник.
Кстати, про сайт Airbnb я впервые узнал из твоей статьи, а неделю назад заказал мультивалютную карточку, от которой также узнал от тебя (из статьи про экономию в путешествиях).
А если вспомнить, то первое мое самостоятельное путешествие состоялось благодаря твоим рекомендациям.
Пусть твой блог будет такой же информативный и разрастается полезными статьями!

— Спасибо!!! 🙂

Rating: 5.0/5. From 2 votes.